金晨陽來魔都見傅彬之前已經準備的十分周詳。
不說萬無一失，起碼也是十拿九穩。
他沒有想到會談的場合里會加進來一個人，經過介紹才知道，這個叫羅陽的年輕人還是陽市老鄉。
大家握手后落座，開始寒暄起來。
“金總，其實你和我爸應該認識。”
“哦？”
金晨陽笑問道：“羅總父親是”
羅陽笑著對金晨陽道；“國陽建筑的羅建國。”
“國陽建筑，羅建國.住建羅局的哥哥？”
羅建民現在是住建開發區分局一把手，金晨陽這么稱呼也沒錯。
小地方就是這樣，不用繞多大的圈子，隨便一兩句話就能搭話聊出熟人來。
有了這層關系后，傅彬辦公室里的氣氛更好了。
開場白過后，羅陽先隱身，任由傅彬和金晨陽聊正事。
“傅總，這次過來找您，主要是想聊一聊雙峰鎮工業試點園區二期土地的事情。”
金晨陽開門見山的道：“別看試點園區放在了雙峰鎮，但是項目開建以來兩年，鎮里的財政收入并沒有增加太多，所以前段時間向市里申請了用地指標，希望借助試點園區二期項目改善一下鎮里的財政收入狀況”
他這段話是在向傅彬說明本次拆遷以及開發項目的底層邏輯。
總結下來就是一句話：鎮里有需求，市里同意了。
當然，有些話雖然沒說，但是大家都心知肚明，推動這件事的肯定是金晨陽。
“所以金總的需求是什么？”
傅彬笑瞇瞇的道：“別看試點園區項目是國泰在操盤，其實我們也就是墊了些錢，代替市里在整理低效利用土地而已，最后所得利益還需要按照協議約定進行分潤，所以真正能做主的還是市里和國土部門”
老狐貍講話就這樣，不管三七二十一，先罩上幾層迷霧。
誰看眼花了，誰認虧。
“是啊，本來是打算直接從一級市場將看中的用地拍下來，但是我們找到國土部門的時候才獲悉，土地評估前置程序還在傅總的國泰地產手里，所以不得不跑過來找您談一談了。”
金晨陽屬于半路出家，在搞地產開發公司之前是做建筑公司的，未必知道這里面的竅門。
現在能說的這么透，肯定是受了國土部門內行人士的指點。
土地在招拍掛的時候會有一個起拍價，這個價格是怎么來的？
首先需要具備資格的評估部門對土地價值進行評估，給出基礎單價，其次地方政府再依據該土地周邊地價進行參考，最后給出一個相對合適的價格，這個標價就是土地的起拍價。
說到評估，這里面包含的子目就比較多了。
比如征地成本，比如土地的規劃指標（建筑密度、綠化率等指標都能決定一塊土地內建筑的舒適度和品質），比如土地周邊配套建設成本納入.
金晨陽之所以要找傅彬來談，就是因為涉及到了征地成本、周邊配套建設成本分攤等費用。
國泰對每一塊土地分攤成本的多少，直接決定著這塊地的起拍價高低。
假設金晨陽不來找傅彬，直接通過國土和規劃部門劃定了自己需要的安置小區地塊位置，國泰完全有能力將這塊地的成本分攤做大。
多了不敢說，畢竟雙峰鎮的地價本來就不高，但是給每平米多均攤個300500，難度還是不大的。
記住，這還是土地的成本。
如果這塊地再算上容積率的話，成本就要在多均攤的基礎上乘以容積率系數，比如規劃部門將該地塊容積率設定為1.5，那對于拿地的金陽地產來說，每平米房屋無端增加450750。
這是什么概念？
2012年的時候，雙峰鎮的商品房才賣多少錢一平米？
哪怕是新建的拆遷安置小區，單價撐死了不會超過2000。
“金總，我們是做一級土地整理的。”
傅彬掌握著主動權，訴苦道：“光是前期墊資就有幾個億，這些錢都是融資來的，金總也是干這行的，想必知道資金成本有多高.公司收益全指著土地掛拍成果，價格越高，我們和市里就越賺錢，價格低了，我們搞不好要虧錢。”
他這話說的沒毛病。
經過國泰整理出來的土地，最后拍出去的價格越高，他們和市里最后分到的錢就越多。
總不能金晨陽過來張嘴一說，就給他想要的地塊少分攤成本，讓他低價拿地？
憑什么？
“這一點我們知道。”
金晨陽有備而來：“所以我們肯定會考慮補償傅總這邊的損失比如將拆遷安置小區的總包工程直接給國泰承接，傅總覺得怎么樣？”
說到這里的時候，他頓了頓，隨即補充了一句。
“對了，剛才忘了和傅總說，這次的安置小區總建面大概有15萬平米。”
聽完對方給出的條件，傅彬露出果然如此的眼神。
總包給誰都是做，這部分錢肯定是讓別人賺，所以讓出總包工程來補償傅彬，對于金陽地產而言沒什么損失。
當然，還有另外一種補償方式。
那就是和國泰聯合開發這個項目，但是這樣一來.真的就是在切金陽地產的蛋糕了。
對于傅彬這樣的老狐貍，金晨陽拿出這么點東西來，可滿足不了他。
“金總，國泰最近在合肥、江城、綠城等地方陸續投資了新的園區開發項目，手里的建筑隊伍都不夠用了，哪還有人手再去兼顧一個15萬平米的小區建設工程啊.”
傅彬說的很委婉。
什么隊伍不夠用，招人不就行了嗎？
這種婉拒就是要金陽地產加碼。
“傅總，除了安置小區之外，我們在鎮里還有一個小區建設項目，大概有22萬平米，分三期建設。”
金晨陽也不羞惱，面帶笑容的道：“兩邊加起來差不多有37萬平米了，這個建設規模需要三五年才能完工，傅總完全可以在雙峰鎮那邊常設一個建筑分公司，順帶還能為國泰培養一批管理人員.”
他情愿將兩個總包讓出去，也不愿意分潤開發項目的股份。
傅彬抽著煙，沒有立即發表自己的看法。
這表示他也在權衡。
“傅總、金總，其實我這里倒是有一個兩全其美的方案。”
就在商談陷入短暫僵局的時候，羅陽笑著開口了；“既可以不讓金總割肉，又能讓傅總喝湯。”
他一開口，傅彬的眼睛當即就亮了起來。
因為這種感覺太熟悉了。
以往多少次，項目陷入某種僵局的時候，羅陽另辟蹊徑的給出一個建議，僵局立刻化解，而且重新形成一個雙贏、甚至是多贏的局面。
“羅老弟，就等你指點了！”
傅彬笑著道；“你再不開口，我還以為你是來我這里蹭茶喝的呢。”
兩人說笑的時候，另一旁的金晨陽詫異極了。
因為剛見面的時候有過介紹，羅陽可是干實業的，能給出什么讓雙方都滿意的方案？
于是他也好奇的看著羅陽。
“金總的開發項目做過草規了嗎？”
和傅彬聊完后，羅陽轉向金晨陽：“我指的是鎮里的開發項目。”
“已經做過兩稿了，不過都是紙上模擬，因為那片區域里不少房子還沒有拆遷，地勘什么的都沒辦法做。”
見傅彬也在看著自己，金晨陽實話實說道：“現在預設的1.8的容積率也不知道行不行，畢竟建高層還要看地質狀況，萬一成本太高的話，也只能降容積率，建小高層了。（911層的樓房被稱為小高層，6層的稱為洋房）”
“占地面積多少的？”
“180畝左右。”
金晨陽去過現場，也在國土看過衛星圖片，所以很熟悉那塊區域：“核心區域是鎮里的老房子，拆遷面積大概80畝左右，地塊往西是農耕自留地和一家廢棄的磚窯廠，還有幾排養雞棚子”
“地塊邊界到曲柳河嗎？”
羅陽說的曲柳河是流經雙峰鎮邊緣地帶的一條河流，十幾米寬，因為是活水的緣故，水質狀況還是比較好的。
在他的記憶里，雙峰鎮鎮區往西擴張的地界就是這條河。
后來鎮里還在河道東側修建了沿河堤壩，弄出了一個沿河公園。
“不到曲柳河。”
剛回答完，金晨陽就愣住了。
“羅總，你對雙峰鎮很熟悉啊？”
“我老家就是雙峰鎮的，外公家就在鎮上。”
羅陽笑著回應道；“雙峰鎮工業園區試點項目就是我牽線引進的，所以對那里很熟悉。”
金晨陽聽完后，表情怪異極了。
“哈哈哈”
一旁的傅彬看到這副場面，忍不住哈哈大笑起來。
他邊笑邊道：“金總，恐怕你還不知道吧，我羅老弟的岳父在你們陽市也是大老板哦！”
羅建國就在國泰擔任副總裁，傅彬和他經常有交流，聊天時候知道了羅陽的岳父是誰。
“陽市的大老板？”
金晨陽看了看傅彬，又看了看羅陽，眼珠轉動的同時腦子里翻過幾個名字。
“金總應該認識姜遠山吧？”
“什么？”
金晨陽頓時瞪大了眼睛：“羅總，遠帆集團的姜總是你岳父？”
羅陽無奈看了傅彬一眼，隨后才回復金晨陽道；“準岳父吧，我和他女兒只是定了親，還沒正式結婚。”
“羅總謙虛了，你們這種定親和結婚沒區別了。”
金晨陽和羅陽說話時候的口氣頓時熱情多了：“沒想到今天在這里居然遇到了姜總的女婿，等回了陽市，肯定要找個機會約他聚一聚.”
一個做實業的，一個搞房地產的，羅陽不認為他和姜遠山熟到哪里去。
這話應該是客套。
“行啊，有機會聚一聚。”
羅陽應付了一句，隨后將話題拉回正規：“如果是這樣的話，這次金總向市里申請土地指標的時候，多申請20畝左右，位置就在金總意向地塊往西的方向這塊地由傅總這邊出錢，也由傅總這邊開發，金總覺得這個方案怎么樣？”
這個方案一亮出來，金晨陽和傅彬都陷入了沉思中。
對于金晨陽來說，沒損失，因為他本來就自打算拿180畝地，而羅陽提出的方案里已經說明，多拿的20畝地的錢由傅彬這邊出，開發也由對方負責。
唯一需要擔心的就是這個方案里有沒有其他陷阱。
這個方案對于傅彬而言，就有點搞不懂了。
他的三泰地產連魔都都不愿意走出去，也就是上次羅陽提出未來價格洼地的事情，才會考慮在魔都周邊幾個四五線城市里拿地開發。
現在羅陽突然提出在陽市下面一個鎮里拿20畝地，這是什么路子？
他一時間有點不理解了。
抬頭看向羅陽的時候，碰到了他的眼神和笑容。
雖然不知道為什么，但是傅彬還是決定相信直覺和以往的經驗，先答應下來再說。
金晨陽思考的時間稍微長了幾分鐘。
思來想去，沒發現里面有什么陷阱，他也抬起頭看向羅陽：“我覺得這個方案沒什么問題，就看傅總那邊的意思了。”
“我還是比較相信羅老弟的。”
傅彬聳了聳肩膀道：“金總覺得沒問題，我也覺得沒問題。”
“那總包的事情.”
金晨陽翻出前面的方案：“傅總還打算全部都要嗎？”
“就要拆遷安置小區的總包工程吧。”
傅彬想了想道：“你那邊的小區建設項目分了三期，周期太長，而且國泰的主營業務是工業地產，沒必要舍本逐末”
“那行，就這么說定了。”
金晨陽也故作大方的道：“反正雙方合作著，項目起來后，傅總這邊想要參與總包招標，一樣歡迎。”
大老板之間就是這樣。
一旦大方向上談妥，三言兩語間就能決定下來。
至于土地成本分攤的事情，肯定不用再多提了，金陽地產圈下來的地塊，國泰這邊肯定低成本攤入，讓土地掛拍起始價格做到最低。
一上午的時間很快就過去了。
雙方聊的比較融洽，中午便在松江城區里找了一家高檔酒樓，一起吃了頓便飯，順帶還喝了點小酒。
后續的工作自然由下屬去對接，金晨陽吃過午飯后就離開了魔都，返回陽市。
羅陽則跟著傅彬回到了三泰地產的總部。
兩人在茶桌前泡上一壺茶，點上一支煙后聊了起來。
“羅老弟，之前因為金總在，我沒辦法問20畝的事情。”
倒不是傅彬急著想知道自己能拿到多少利益，現在這么問，更多的是好奇。
“這塊地拿下來后自己開發，建別墅。”
羅陽笑了笑道：“先把規劃批下來，別急著建，跟金晨陽那邊一樣，分三期建設。”
“20畝地建別墅，還要分期”
傅彬被羅陽整不會了。
20畝地，也就是13340平米，建別墅的話，雖然在規劃上標注的容積率會是1.0，但是實際建下來，容積率能到0.5就算不錯了。
這樣的容積率，按照300多平米一套來建（別墅產證面積300多的話，實際使用面積往往要在500以上了），也就20套的樣子。
分期是什么鬼？
