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第九章:寫字樓(1)

  常天浩不知道這次上海行在喬冰倩心頭激起的漣漪,甚至也不清楚這件事對沈飛和喬冰倩兩人關系的殺傷力,他以為只是兩人一時沒處理好吵架拌嘴,回頭沈飛找喬冰倩道下歉就能平息事態。他和沈飛也沒有深仇大恨,心頭種刺只想小小報復下對方:第一,誰讓你出口傷人;第二,雖讓你屢次去糾纏程程?其他并無太多惡意。

  在他眼中,喬冰倩一個女孩子家僅因為沈飛心情低落就能特意從錢塘跑來看他,這份感情是很沉重的,哪里是說能舍就能舍棄的?

  他卻不知道自己小看了喬冰倩,這樣一個敢愛敢恨的姑娘,一旦下定決心就不會改變,就像她原來喜歡沈飛,毅然能克服女孩子的矜持反過來倒追,一旦她決定放手,那就再也挽回不了——起碼以沈飛的手段是挽回不了。

  她在火車上思考了2個多小時就下定了決心,確切地說,10月3日晚她就下定了決心,次日常天浩陪同游玩和送行時的表現,更讓她堅定了自己的想法。

  當然她的小心思常天浩是解讀不出的,因為喬冰倩回到家后只禮貌地說了聲“安全抵達”,同時自告奮勇說下次常天浩來錢塘玩由她招待并充當導游。對后半句常天浩只能笑笑,他就是西山人,去錢塘還用的喬冰倩招待和當向導?

  他的心思,還在于自己的事業上。

  “常總、王總,這邊請……”

  10月4日算第一個教學周,不過依然不上課,全程新生教育,根據日程表,是由輔導員和高年級學長領著學生在各公共場合轉一圈,告訴他們該怎么用餐,怎么充卡,怎么適應大學生活細節,怎么進圖書館查閱資料,怎么使用計算機系統,參觀走訪校史陳列室等不一而足的引導,然后就是開學典禮,隨后還有同學見面會、新老生懇談會、迎新晚會等一系列活動,接著還有學生會招新。

  等這段時間過去,才算是正式進入教學周。

  對外地來的同學,這些自然都倍感新鮮,對常天浩而言卻是很熟悉了,所以他找個機會直接溜號出來看寫字樓。

  王慧玲工作確實很賣力,國慶假期只休息了一天,其他時間全用于實地勘察寫字樓市場。

  作為全國經濟中心,上海寫字樓發展到1998年算已進入到第三代。

  第一代是5080年代中期的老式建筑,一般不會超過5層,大多數政府和國有企業樓都長成這樣,普遍帶有濃郁的蘇式風格,在上海這地方因為接受歐風美雨熏陶比較足,還留有民國時期巴洛克式建筑;但這些都不可能對外出售的,其他外來機構如果需要來上海辦事,都需要長期租賃酒店套房辦公,當時全國上海各類賓館里有形形色色的駐滬辦。

  第二代是80年代中期到90年代中期發展起來的點式板樓,造型比較呆板,功能也比較單一,不過在全國還算領先,當時最出名的是1985年落成于外灘的聯誼大廈,這也是上海首個涉外寫字樓。真正上海寫字樓市場興起,要到92年南巡講話以后。

  第三代是90年代中發展起來的寫字樓。上海從93年開始大規模推出辦公用地,按照寫字樓建設3年周期計算,于1996年開始全面上市,其中最高峰的1997年上市面積達100萬平方米,造成明顯供過于求格局,但即便這樣,因為建造進度緣故,寫字樓還在源源不斷地向市場推出。

  這種場面下最顯而易見的就是價格下跌,1997年上海核心地段寫字樓租金是每平方米0.8美元/天,98年下降到0.4美元/天,99年進一步腰斬,到0.2美元/天,如以0.8美元價格來衡量,超過6.5元/天,就算放在20年后,這價格在5A級寫字樓里都不算過低,由此可見當初泡沫有多大。

  故而,寫字樓市場呈現一種病態景氣。20年后由于年限、落戶等緣故,都是住宅價格貴于寫字樓,但1998年,即便是供過于求的局面下,依然是寫字樓比住宅價格高。

  像王慧玲前幾天剛剛定下的、幾乎同地段的密云花苑,硬裝完成情況下107方才報了29萬,而今天考察的這個滬江大廈,報價居然純毛坯狀態下還要3000元/平方米,唯一優惠條件說是買一層送5個車位,剛才兩人先去參觀了地下車庫,此時寫字樓普遍地下才建一層,從施工成本來說,往下多挖一層比往上堆一層高一倍不止,在容積率和高度管控還不是很嚴格的年代,開發商更愿意往上建。

  3000元/平方價格真能用97年租金租出去的話,衡量下來也不貴,五角場地段稍顯偏僻,參照核心地段打對折按每平方米租金2元/天計算,一年就是1300元,扣除10空置期,再扣除部分稅收,年化收益穩穩當當在30上,世上哪有這么便宜的好事?

  98年上海寫字樓市場很簡單:要么寫字樓價格暴漲匹配租金,要么租金暴跌匹配房價收益率,既然整體供過于求,那暴漲不可能,暴跌還差不多,甚至兩者一起回歸常態。

  所以當兩人去看時,對方銷售員滿臉熱情,倘若不是行情不景氣,他們還要挑挑揀揀,不是正規單位不要,不是整體購買不要,現在都賣不出去,哪還能挑肥揀瘦?

  “你剛才報價是幾樓的?”

  “5樓!整幢樓一共11樓,這是中間價,每加1層,單價加50100元不等,6、8、9三樓單價最高,其次是10樓,11樓……”

  常天浩問:“4樓呢?”

  “4樓最便宜,2600元,如果你要整層,2500也行……”

  常天浩笑了:“這不是比2樓還便宜?”

  對方尷尬地笑笑,“是啊……”

  以后后世為避開4、14,國人就發明了3A,13A這種叫法,然后上海因為還是對外開放窗口,又要避開13,所以又有12A、15A說法,12A13,15A14,第一次看上去會讓人一頭霧水……

  銷售員還在指著圖紙認真介紹:“樓層整體呈正方形,分割成南北兩個半區,單層平均面積860平方米,電梯一共3部,2部客梯背靠而立,各占據一個半區,樓梯走廊邊還部消防貨梯,每層被分隔為16個單元,最小單元40多平方米,最大的120平方米,框架結構,也可根據實際需要自由組合,但辦理產證按單元號辦理,電梯都是進口的東芝品牌……”

  “現在若想買,還有哪些樓層可以挑……我要整層的,層次不好不考慮……”

  “都可以。”

  常天浩微微一笑:“這么說就是賣的不好咯?”

  銷售員臉色一窘,他本來只想顯示一下供應度豐富,沒想到被人反過來挑出毛病,急著辯解:“常總,我們也是剛開售不久……”

  “是嘛,但我看見你們宣傳欄擺放的竣工驗收照片是冬天場景,一般來說竣工前就開始在賣了,至少一年了吧?”常天浩笑笑,“我到你們售樓處去看,什么味道都沒有了……”

  對方被他說得一陣紅一陣白:實際上何止一年,都賣一年半了,銷售情況依然不好,價格也一降再降,本來老板信誓旦旦均價要賣到4000以上,結果被弄得灰頭土臉。

  常天浩笑笑:“這樣吧,你報個實價,如我覺得可以,那今天就拍板買了……”

  “真的?”

  “真的!”常天浩示意了一下,王慧玲將一張100萬本票給對方過目,“我連本票都帶來了。”

  對方心一橫就開始報價:如您一次性付款,我在這基礎上再打95折,如需貸款就是97折。

  常天浩計算了一下:5樓一共860平方米,按3000元計算,是258萬。

  “另外我還看中了402、404、413、414這4間,一共180個平方對么?”

  “對,就算2500一方,45萬。”

  “剛才你說送5個車位?我14樓又加了4間,再多給一個?”

  對方一咬牙:“行。”

  銷售員拼命按計算器:“整體下來一共303萬,5樓整層4樓4間6個車位,95折后是287.85萬,其他交易稅費另計。”

  常天浩笑笑:“和你老板打個招呼,價格壓到268萬,再加送我3個車位,全部連在一起,如果可以就拍板下定了……”

  “常總……”

  “你問一下啊,不行我就去看其他了……”

  “先生,我們大廈區位真挺好的,您看,北面是滬江大學、南面是同濟大學,西北面還有財大,離交通要道又近,還沒有其他高建筑遮擋……”

  “我已綜合考慮過了……”常天浩笑笑,“你們周圍最近的餐飲有570米,用餐不是很方便;最近的公交站點600多米,走路也是麻煩事,還有你們的電梯容量只有12人,高峰期會比較堵。另外這幢樓廣場面積偏小,綠植偏少,所以……”

  對方無可奈何地說道:“好吧,我去請示一下……”

  銷售員剛走,王慧玲就迷惑不解道:“不是說買一層么,怎么突然又加4樓4間?而且還是不連續的4間。”

  常天浩笑笑:“我忽然有了其他考慮……”

  說罷,把他的想法和盤托出。8)

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