快過年了，譚淑珍還要召集他們到杭城開會，而且一開就是三天，下面分公司的總經理都有些奇怪，應鶯問姚芬，姚芬也不知道，她說譚董就讓她通知開會，其他什么也沒有說。
小芳周六回來，譚淑珍星期天到了張晨家里，張晨還是去了動感地帶工地，譚淑珍在他們家待了一天，也不知道她和小芳在說什么。
張晨晚上問小芳，小芳說沒有什么，幫珍珍姐算賬。
“他們公司的賬有什么問題嗎？”張晨問。
“沒什么問題，就是流速比相比前年，慢了很多。”小芳說。
張晨聽說賬沒有什么問題，就沒有再問，小芳接著和他說了繁花網絡C輪融資的事，張晨趕緊說，這事我不管，不是有你和劉蕓嗎。
“你是大股東。”小芳說，“融資就要繼續稀釋你的股權。”
“可以，稀釋完了也沒有關系。”張晨說，“你看著怎么做好，就做吧。”
小芳搖了搖頭，知道再多說無益，就不說了。
星期天的下午，錦繡中國全國各分公司的總經理都到了，他們當中，大多數人的家都在杭城，到了就各自回家，只有長沙和成都、貴陽、重慶的總經理，是當地人，姚芬把他們送到了桃花源大酒店。
老謝和韓先生一起從海城過來，張晨和譚淑珍一起去機場接的他們，在土香園大酒店吃晚飯，吃晚飯的時候，劉蕓和小芳也來了，劉蕓和老謝是老相識，當年老謝的娛樂城要登招聘，就是劉蕓介紹給劉立桿的。
也就是從那時候開始，老謝和劉立桿張晨相識了，才有了后面的事情。
老朋友見面，都有些感慨，但因為劉立桿，又不方便說太多，大家都知道譚淑珍和劉立桿的關系。
吃飯的時候，有韓先生在場，譚淑珍這才說出了她的擔憂，她和韓先生說，可以說，我們前幾年放棄一線城市，轉戰三四線城市和下面縣里是正確的，那個時候，這些地方的市場還沒有起來，可以說該揀的便宜我們都揀到了，我們在這些地方的項目，利潤率很高。
但是現在，三四線城市，哪怕是下面縣里的土地市場都開始規范起來，大家都只有招拍掛這一條路，這樣，土地取得的成本就越來越高，項目的利潤率在下降。
譚淑珍和韓先生說：“這個還不是我擔心的，我真正擔心的是，一個是我們公司的負債率太高，已經到了百分之九十二的程度。”
“這個負債率是真實的？沒有隱藏或者轉移債務？”韓先生問。
譚淑珍點點頭說：“是真實的。”
“那還不算高，房地產行業的高負債率，可以說是行業的通病，就你們的這個負債率，還算是低的，我知道大多數房地產公司，特別是那幾家頭部公司，他們真實的負債率都在百分之一百二十以上，要是沒有通過財務手段轉移債務和美化報表，他們的報表都是沒辦法看的。”
韓先生說：“這幾年大家拼命拿地，都是杠桿加杠桿，融資可以說是不擇手段，什么樣的錢都敢要敢拿，你們公司，風險控制做得還算是不錯的。”
“我知道。”譚淑珍說，“但這么高的負債率，總是讓人心慌，順風順水的時候沒有問題，但一旦大環境惡化，可能馬上就要被逼到賤賣資產來降負債率的程度。”
“對，都會有這個風險。”韓先生說。
“這就涉及到第二個讓我感到擔心的問題。”譚淑珍說，“因為我們現在的項目，大多是在三四線城市和縣城，這些項目，雖然還有盈利，但我們昨天算過了，流速比在下降。”
“也就是資產變現的可能性變弱了？”韓先生問。
譚淑珍點點頭說是。
“這是肯定的。”韓先生說，“三四線城市和縣一級，和一線城市相比，購買力畢竟會差很多，基本上，什么地方限購措施越嚴苛，這地方的購買力就越強，而且，大的經濟環境變差的時候，也都是從末端，也就是三四線城市開始的。
“一線城市不管是地方政府的投資還是居民的消費，都有一個慣性，一下子很難剎住車，譚董，你說的這個資產變現能力變弱，確實值得憂慮，如果所有的項目都在三四線城市和縣一級，單一個項目影響可能不大，但要是所有的項目集中爆發，就是大問題了。”
“對，我擔心的就是這個，全國一盤棋，大的經濟環境變差，都是全國性的，韓先生你說的這個集中爆發的情況，可以說隨時都有可能發生。”譚淑珍說，“這就是讓我心里發慌的原因。”
“這次開會，就是為了這個？”老謝問。
譚淑珍說對，“我在想，我們錦繡中國是不是需要再一次轉型，把大家叫過來，就是商量這個事情。”
“譚董，你準備怎么轉？”韓先生問。
“我在想，我們是不是應該放棄那些資產變現能力弱的項目，趁著現在還能出手，開始加大開發和銷售力度，昨天小芳幫我把我們所有項目所在地都排了序，從倒數第一的城市開始，加快存量土地的開發，不再在當地拍新地，用一年左右時間，出清這些地方的資產。
“同時收縮戰線，把資金集中起來，重新回到一線城市，回到資產變現快的城市，能做到這點，負債率高就不是一個可怕的事情，當然，在這個同時，也還是要降低企業的負債率。”
譚淑珍說著，張晨問：“又要回來了，你不是說，一線城市已經沒有你們的空間，都被中字頭和國字頭的企業占領了？”
“彼一時，此一時，那個時候，三四線城市和下面縣城，還是一片藍海，殺出去有一條生路，但是現在不一樣了，我覺得繼續耗在這些地方，很可能會是一條絕路。”譚淑珍說，“所以必須回來了，硬擠也要擠進來。”
韓先生點點頭，他看著譚淑珍說：“譚董，你的考慮是對的，可以說是很有前瞻性，那些現在還在到處布局的公司，用不了幾年，就會發現自己尾大不掉，只是，這樣的話，這一年對你們來說，會是很痛苦的一年。”
“我知道，報表也會很難看，壓力會很大。”譚淑珍說。
小芳說：“資本市場，都說是很理性，其實是最不理性的，在資本市場，規模為王，人家股民喜歡看你擴張，可不喜歡看你收縮。”
“降負債率，更是吃力不討好的事情，有幾個股民會去管你真實的負債率是多少，就像韓先生說的，你只要能想辦法把負債轉移或隱藏，美化報表，讓股價不要下跌就可以。”劉蕓在邊上說。
譚淑珍不停地點頭，她說：
“你們說的我都知道，一方面在縮規模，另一方面，一線城市的新增土地又沒有那么快地增加，從數字上看，錦繡中國的存量土地在迅速減少，確實會很難看，而且轉換戰場之后，在一線城市的盈利也沒有那么快地顯現出來，這些都會影響到公司的股價。
“但是，我很確定地感覺到，房地產行業拼速度拼規模的時候已經過去了，誰還繼續這樣拼，最后怎么死都不知道，相反，我覺得到了降速度縮規模的時候了，我現在不做，等大家都意識到這個的時候，可能就來不及了。”
“要下這個決心很難。”韓先生說，“但你的判斷是對的。”
“確實很難，其他不說，就我們公司內部要協調一致都很難。”譚淑珍說，“對一些分公司來說，我這個等于是在斷他們的后路，所以我們才需要開這個會，統一大家的思想。”
“譚董我你，我們海南公司，你說怎么縮，縮到什么規模，我都聽你的。”
老謝說，韓先生正準備開口，譚淑珍擺了一下手，韓先生不響了，看著譚淑珍，譚淑珍和老謝說：
“你們海南公司不僅不會縮，還要繼續擴張，老謝你放手去做就是。”
韓先生笑了起來，張晨不解了，問：“譚淑珍，你這不是自己在打自己臉嗎，剛說了收縮三四線城市，怎么轉頭又說海南還要繼續擴張，那海城，我看是連三線城市都比不上。”
譚淑珍說對：“在你服裝的版圖上，海城連三四線城市都排不上，不過，我們房地產有我們自己的地圖，在我們的地圖上，整個海南就是一線城市。”
“為什么？”張晨問。
譚淑珍看到韓先生一直在笑，她說：“你問韓先生。”
韓先生笑著和張晨說：“譚董說的沒錯，海南確實是一個特殊的地方，海南的房子，可不是海南本地人在買，而是全國人在買，越是有能力在一線城市買房的人，他也會有意向同時在海南買房。
“我估計海城和三亞也很快會出限購措施，但這兩個地方要是限購，會是一個很愚蠢的決定。”
張晨看著韓先生，還是不明白，韓先生和他說：
“這樣一來，并不會減少大陸人去海南購房的數量，只會讓他們從海城和三亞，轉移到其他不限購的地方，對大陸人來說，我房子在海城還是儋州有什么區別？只要在海南就可以，這樣，只會推高海南全省的房價。
“這個，恐怕也是譚董說的，海南分公司不需要縮減規模的原因，我說的對嗎，譚董？”
譚淑珍笑著點點頭，她說：“韓先生說的很對，我覺得海南只會一直熱下去，老謝，還需要另外和你解釋嗎？”
老謝明白了，他說，我知道了。
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