“你說啥？”
“房子被租出去了？還簽了四十年的租賃合同？”
聽了允姐的話，姜白頓時皺起眉頭，暗道一聲麻煩。
主要就麻煩在“買賣不破租賃”這個規則上。
所謂“買賣不破租賃”，即在租賃關系存續期間，租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力。
承租人依其租賃使用權，可以對抗他人，其中包括作為出租人的所有人。
在出租物買賣的情況下，租賃合同不受影響，買受人（即新的所有人）須尊重標的物上的承租人使用權的原狀，也就是說，須取代原所有人地位而成為新的出租人，除非承租人解除租賃合同。
簡單來說就是，對于已經出租出去的房子，發生了所有權的變動，也就是我們常說的過戶，在這種情況下，租賃合同還是存在效力的，你新的戶主不能單方面終止或者解除租賃合同，除非是租客自愿解除。
“他們擺明了就是要利用‘買賣不破租賃’這個規則來鉆法律的漏洞……”
允姐語氣之中充滿了憤懣。
“安琪每次上門理論，對方都會拿出租房合同來說事兒，一口咬死了不會解除合同，態度非常堅決。”
“他們還跟安琪說，要想接收房子，等四十年以后再來。”
“我真的，光聽安琪講述這事兒我都要氣死了，世界上怎么會有這么厚顏無恥的人呢？”
允姐嘆了口氣，緩緩道：“姜白，我也知道這個事情挺麻煩的，但我現在只能找你幫忙了。”
“安琪是我的好姐妹，我總不能看著她被人這么欺負。”
“你看，能不能想想辦法……”
姜白眉頭擰成了“川”字，陷入沉思。
看來，對方似乎還懂點法，要擱一般人，誰會知道“買賣不破租賃”這種規則？
就是靠著這個規則，對方硬生生把侵占房產的事情，說成了合法合規的行為。
如果沒猜錯的話，這所謂的租客，應該跟原來的房主有點關系，或者干脆就是親戚，幫忙在合同上留個名兒，實際住在房子里的，估計還是原來的那一家子老賴。
姜白把他的猜測說了出來。
允姐說道：“你說的沒錯，剛開始安琪去的時候，出面的是個陌生的人，自稱租了房子，后來她再去，對方干脆不裝了，那夫妻老賴倆就在房子里住著呢。”
姜白點點頭說道：“好，我知道了，這樣，我去找專業人士咨詢一下，有什么消息我再及時通知你。”
“嗯，那我等你消息。”
“好。”
結束通話之后，姜白便立刻出門，直奔精英律師事務所。
這專業的事兒還是得找專業的人來解決。
對方的行為看起來符合法律規定，可姜白怎么想都覺得不太合理。
如果真像對方說的那樣，以后誰還敢買二手房？
哦，你搭上一輩子積蓄，或許還得掏空六個錢包，好不容易買個房子，結果對方來一句“買賣不破租賃”，你不抓瞎了？
這里邊兒肯定有漏洞，只是姜白看不出來，畢竟他不是專業的法律從業人士。
但他相信，這漏洞絕對逃不過羅大狀的火眼金睛。
半小時后，姜白到達精英律所。
“說說吧，這是又碰到什么奇葩的案子了？”羅大狀隨意招呼姜白落座，饒有興趣的問道。
“是這樣的羅大狀，我有個朋友……”
姜白把事情的基本情況大致講述了一遍，接著說道：“總之呢，現在對方張口閉口就是‘買賣不破租賃’，以此來作為拒絕交房的理由。”
“羅大狀，雖然我沒有學過法律，但總覺得這事兒不合理，你給參謀參謀。”
“呵呵，對方這種做法，看似合法合規，實則漏洞百出！”
羅大狀笑呵呵的說道：“對方不是拿出一份租期為四十年的租賃合同嗎？這合同本身就有問題！”
“法律規定，不管是定期租賃，還是不定期租賃，合同的租賃期限都不能超過20年。”
“租賃期限超過20年的，超過部分無效。”
姜白眉頭微微一皺：“可即便是這樣，二十年也沒辦法接受啊……”
“別著急啊，你這樣，先給你那朋友打個電話，讓他把當初參加拍賣時候的那個拍品介紹發過來我看下。”
“羅大狀你是不是已經心中有數了？”
“呵呵，先打電話吧。”
羅大狀笑呵呵的賣了個關子。
姜白也就沒有追問，立刻聯系允姐。
很快，后者便將拍品介紹發了過來。
看了一眼，羅大狀撫掌而笑：“看來我沒猜錯，這事兒不適用‘買賣不破租賃’。”
“怎么說？”姜白連忙問道。
羅大狀喝了口茶，緩緩解釋起來：
“為了避免在不動產執行的過程中，債務人利用‘買賣不破租賃’的規則逃避執行，法律早就有了規定。”
“《物權法》第一百九十條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”
羅大狀指了指手機中拍品介紹的照片，繼續說道：
“你看哈，在這個拍品介紹中，并沒有提到房子已出租，這說明什么，這就足以說明，房屋出租行為發生在房屋抵押之后！”
“而在這種情況下，抵押權是優先于租賃權的。”
“換句話說，這種情況不適用‘買賣不破租賃’的規則！”
聽了羅大狀的介紹，姜白頓時眼睛一亮。
“既然不適用買賣不破租賃得規則，那是不是能通過法律途徑把房子要回來了？”
聽了姜白的話，羅大狀笑著搖了搖頭：“法律肯定會支持，但具體執行多半不會順利，千萬別小看老賴的臉皮，也別低估老賴的無恥程度。”
像這種案子，提起訴訟幾乎是必勝的，法院肯定會判處對方返還房產。
但法律怎么判是一回事，實際執行卻是另一碼事。
對方已經因為拖欠巨額債務上了失信名單，成為了人們常說的老賴，現在完全就是一副破罐子破摔的姿態，反正死豬不怕開水燙。
就算法院判下來，他們多半也會賴著不走。
而基層工作人員在強制執行的時候，也會遇到各種棘手的麻煩。
即便真的執行下來了，說不定對方后續還會找上門來各種鬧，足以讓你的生活變得雞犬不寧。
所以啊，這事兒即便不適用“買賣不破租賃”，也不是那么容易就能解決的。
擺在面前的主要有兩個問題。
一個是執行難，另一個則是執行之后還可能會面臨無窮無盡的的麻煩。
有句話怎么說來著，人不要臉，天下無敵。
你真碰上這種死不要臉的老賴，一般人還確實沒啥好辦法。
姜白深吸一口氣，沉聲道：“羅大狀，你一定有辦法的，對吧？”
“還是那句話，解決問題最好的辦法，就是解決提出問題的人！”
羅大狀雙眼微瞇，淡淡的說道：“你沒覺得這家人的行為似曾相識么？”
“對方賴在房子里不走，肯定是沒地方住了，咱啊，就發發善心，幫他們解決一下這個住房問題嘛。”
姜白頓時會意一笑。
看來，又要發生一些很刑的故事了。
“羅大狀，你說吧，具體怎么做。”
“還是得先去法院提起訴訟，這是第一步……”
羅大狀娓娓道來，姜白則是大點其頭，臉上笑容越來越深。
天水香泉。
從精英律所回來后，姜白便給允姐打去電話：“允姐，你讓你那個朋友直接去法院起訴，至于那個‘買賣不破租賃’的規則，其實是不適用的……”
姜白把相關法律規定解釋了一遍。
聽完了之后，允姐點頭道：“原來是這樣啊，好，我知道了。不過我覺得……以那家人的無恥嘴臉來看，起訴多半沒啥用，他們肯定還是會賴著不搬的。”
打贏官司不難，可難的是怎么把房子真正的要回來。
“沒事兒，你就讓你那朋友去起訴就成，如果對方老老實實搬走也就罷了，如果他們還是賴著不搬，那就送他們去一個免費吃住，按時作息的好地方。”
聽聞此言，允姐先是一愣，緊接著便反應過來了。
“你的意思是，能把這家人全都送進去？”
姜白笑道：“能不能送進去，就看他們自己的選擇了。”
“好，我這就把消息告訴安琪。”
允姐對姜白很了解，也很信任，當下便給好朋友付安琪打去電話，說明了情況。
跟她想的一樣，聽到說要起訴后，付安琪聲音苦澀的說道：“允兒，那家人的無恥嘴臉你是沒看到，他們根本就不要臉！打官司對普通人有用，對這家人……”
允姐笑道：“放心吧安琪，你別忘了姜白是干什么的。這起訴只是第一步，對方如果不老實的話，還有后招呢。”
“對哦，我怎么把這茬給忘了！”
付安琪眼眸一亮。
她也是姜白的粉絲，自然知道他辦事兒的風格。
“允兒你再給我透露一點，姜白是不是有辦法把那對老賴夫妻給送進去？”
允姐說道：“天機不可泄露，反正你照做就好了，對了，正好我最近沒啥事兒，你等我吧，我過去陪你一起。”
“嗚嗚嗚，允兒你真好，如果我是男的肯定把你娶回家。”付安琪大為感動。
“乖乖洗白白等著姐兒哈。”
“嗯吶。”
葉城是個地級市，距離東海不過幾十公里，也算是近水樓臺沾了光吧，經濟發展相當不錯。
尤其是最近十年里，更是平地起高樓，經濟得到了突飛猛進的發展，自然而然的，這個房價也就水漲船高了。
今年葉城期房均價差不多在一萬五左右。
允姐的那個朋友付安琪，就在葉城發展，稅后工資一萬五，這個薪資水平在東海那種地方可能不算什么，但在葉城絕對算得上不錯了。
但即便如此，想買房也不是一件容易的事情，哪怕有父母的補貼。
一次偶然的機會，付安琪接觸到了法拍房，便動了心思。
結果還真就被她撿了個漏。
位于碧水花園的一處130平的法拍房，市場評估價是兩百萬，付安琪僅用了一百二十萬就拍了下來，相當于在評估價的基礎上打了六折，省了差不多八十萬！
而且近幾年出了新政策，購買法拍房也能辦理貸款按揭，也就是說只需要湊齊首付，按月還房貸，就能以六折的巨大優惠，買到一處130平的房子。
這可是件大好事兒。
本來付安琪還挺激動的。
結果……
殘酷的現實卻告訴她，天上沒有掉餡兒餅的好事，即便真的掉餡兒餅了，那也很可能是有毒的。
這不，房子是低價買到了，但問題是住不進去啊。
碧水花園4幢4單元404戶內。
“不是，我不都跟你說了嗎，我們那房子早就租出去了，租了四十年呢，買賣不破租賃懂不懂啊你！”
“行行行，你也別跟我廢話。”
“你不是要告嗎，你愛上哪告上哪告去，看把你給能耐的，不知道搬出法院嚇唬誰呢。”
一個穿著碎花襯衫，年紀大約在四十上下的中年婦女，沖著手機連珠炮似的吼了一通。
然后直接掛斷電話，把手機扔到了沙發上。
“又是那姓付的丫頭片子？”
年過四旬的高東林坐在另一邊，面前擺著一套實木茶具，一邊沏茶一邊隨口問道。
中年婦女是他老婆，名叫劉佳。
這倆人就是賴在房子里不走的老賴。
劉佳抱著胳膊往沙發后面一靠，撇著嘴說道：“是啊，真是煩死了，整天不是找上門鬧，就是一個勁兒的打電話。”
“你知道她剛才跟我說什么嗎，她說如果我們再不搬，就要去法院告我們。”
“我當場就笑了，還上法院……真當老娘是嚇大的啊。”
劉佳白眼都快翻上天了，完全沒把付安琪的話放在心上。
反正都上了失信人員名單，被限制高消費，成了老賴了，還怕啥啊？
“呵呵……”
高東林笑了笑，淡淡的說道：“讓她告去吧，反正咱有租賃合同在手，就算上了法庭也不怕。”
“小丫頭就是缺乏社會經驗，花錢買個教訓也挺好的。”
劉佳頓時警惕的盯著高東林，“我說高東林，你這左一口丫頭，右一口丫頭的，你不是看上那狐媚子了吧？”
“你看你說啥呢，我連你都滿足不了，我，我就算想偷腥那也是有心無力啊我。”高東林無奈的說道。
“嘁，不中用的老男人。”
劉佳鄙夷的瞥了他一眼，沒再糾結這個問題。
另一邊。
電話溝通無果之后，付安琪便在允姐的陪同下，走進了葉城一家律師事務所。
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